위반건축물 양성화 이행강제금 알아보기

위반건축물 또는 불법건축물은 건축허가를 받지 않고 건축 또는 용도를 변경했을 때를 말하며, 결과적으로 양성화와 이행강제금의 절차를 진행해야 합니다.

 

 

목차

 

 

 

위반건축물 양성화

 

위반건축물은 무단증축, 무단가설건축물 축조, 일조권 제한 등의 위반 등의 사례가 있으며, 철거 또는 원상복구를 통해 자진 정비로 양성화해야 합니다.

 

 

건축법 제79조 위반건축물 등에 대한 조치 등에 의거하여 행정절차에 들어가기 전에 양성화하여 정비하게 되면 이행강제금 등이 부과되지 않습니다.

 

 

 

 

위반건축물 이행강제금

 

위반건축물에 부과되는 이행강제금은 시정명령과 이행강제금 부과예고를 한 후에 부과 및 고발 단계로 넘어가며, 시정될 때까지 매년 2회 이내 부과 징수할 수 있습니다.

 

 

만약에 동일인이 최근 3년 이내에 2회 이상 해당법과 관련된 사항을 중복해서 위반할 시에는 상습적이라고 판단하여 이행강제금이 가중부과될 수 있습니다.

 

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위반건축물의 이행강제금의 계산은 부과 예고 시에 알 수 있겠지만, 그 전에 지자체 건축과 담당자와 문의하여 올바른 방향으로 양성화 및 조치하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

위반건축물 유의사항

 

위반건축물로 지정되면 다양한 불이익을 받을 수 있습니다. 이해를 돕기 위해 알아두어야 할 유의사항들을 자세히 살펴보겠습니다.

 

위반건축물 예방사례집.pdf

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1. 위반건축물 양성화 과정이 필요한 이유

 

위반건축물로 지정되는 것은 건물 소유자에게 많은 불이익을 초래할 수 있어요. 부동산 거래나 융자 시 어려움을 겪게 되고 이행강제금 부과까지 이어지거든요.

 

그렇다 보니 많은 사람들이 이걸 양성화하려고 하죠. 건축법을 위반한 상태로 건물을 방치하면 매년 이행강제금을 납부해야 하는데, 이 금액이 적지 않아요.

 

양성화를 통해 이런 경제적 부담을 줄일 수 있어요. 위반건축물이 양성화되면 그동안 받았던 이행강제금에서 해방될 수 있거든요. 그리고 주택담보나 임대사업자 등록 같은 법적 혜택도 받을 수 있어요.

 

특히 상업용 건물이나 다가구 주택 소유자라면 양성화를 통해 임대 수익도 안정적으로 올릴 수 있는 기회가 생기니 말해 모해요. 이처럼 양성화는 장기적으로 소유자에게 유리한 결정이 될 수 있어요.

 

 

2. 이행강제금이란 무엇인가요?

 

이행강제금은 건축법을 위반한 건물에 대해 매년 부과되는 금전적 제재에요. 위반된 부분을 시정하지 않으면 매년 반복적으로 이행강제금을 내야 해요.

 

이행강제금은 위반 건축물의 면적과 시가표준액에 따라 결정되는데요, 건물 크기나 위치에 따라 그 금액도 천차만별이에요. 1년에 한 번씩 부과되는데, 시정되지 않으면 계속 반복해서 납부해야 하는 부담이 커요.

 

특히 2023년 4월 23일 이후로 지정된 위반건축물은 이행강제금 납부 횟수 제한이 없어졌어요. 그 전에는 최대 5회까지만 납부하면 되었는데, 이제는 시정될 때까지 계속해서 내야 한다니 참 난감하죠. 결국 위반 사항을 빨리 해결하는 게 중요해요. 오래 방치할수록 이행강제금 부담이 커지니까요.

 

 

3. 위반건축물 양성화의 절차와 주의사항

 

양성화를 하려면 우선 해당 건축물의 위반 사항을 정확히 파악하는 게 중요해요. 위반 면적이 얼마나 되는지, 구조 변경이 필요한지 등을 꼼꼼히 점검해야 하거든요.

 

건축물 대장에 기재된 내용을 확인하고 시정명령이 내려졌다면 그 명령을 따르는 게 양성화의 첫 단계죠. 지자체에서 요구하는 대로 시정 작업을 완료한 후, 이를 증명할 수 있는 서류를 제출해야 해요.

 

이 과정에서 만약 철거나 구조 변경이 필요하다면, 관련 비용도 미리 준비해야 해요. 간혹 비용 문제로 양성화를 미루다 이행강제금을 더 많이 내게 되는 경우도 있으니 주의해야 해요.

 

또한 양성화 과정에서 필요한 서류나 증빙자료는 지자체의 요청에 맞춰 꼼꼼히 준비하는 게 좋아요. 서류가 부족하거나 누락되면 절차가 길어질 수 있거든요.

 

 

4. 이행강제금 감면 혜택 알아보기

 

모든 위반건축물에 동일한 이행강제금이 부과되는 건 아니에요. 일정 조건을 만족하면 감면 혜택을 받을 수도 있거든요.

 

예를 들어 면적이 30㎡ 이하이거나, 소형 주거용 건축물이라면 감면 대상이 될 수 있어요. 건축물이 상업용이 아니라 주거용이고, 특히 농업이나 어업 시설인 경우도 혜택을 받을 가능성이 커요.

 

이외에도 지자체의 조례에 따라 감면 비율이 달라질 수 있는데요, 최소 60%에서 최대 100%까지 감면 받을 수 있는 곳도 있다고 해요.

 

그래서 위반건축물 소유자라면 지자체의 정책을 꼼꼼히 확인해보는 것이 중요해요. 감면 혜택을 받을 수 있는 조건에 해당하는지 먼저 알아보고, 서류 준비도 꼼꼼하게 해야겠죠.

 

 

5. 위반건축물 임대 시 주의해야 할 점

 

위반건축물을 임대할 계획이 있다면, 몇 가지 주의해야 할 점이 있어요. 우선 임대차 계약을 맺기 전, 위반건축물로 지정된 사실을 임차인에게 명확하게 알려줘야 해요.

 

숨기고 계약을 진행할 경우 나중에 큰 문제가 생길 수 있거든요. 그리고 위반건축물은 금융기관에서 융자가 어렵기 때문에, 전세자금 융자가 필요한 임차인을 구하는 데 어려움이 있을 수 있어요.

 

게다가 임대차 계약 시 이행강제금 문제도 고려해야 해요. 이행강제금을 소유자가 부담할 것인지, 임차인이 부담할 것인지를 명확히 하고 계약을 체결하는 것이 좋아요.

 

특히 이행강제금이 계속 부과되고 있는 건물이라면, 임대료나 보증금에 이를 반영할 수 있겠죠. 그렇지 않으면 나중에 임대 수익이 줄어들거나, 임차인과의 분쟁이 발생할 수도 있어요.

 

 

6. 위반건축물 매매 시 유의해야 할 사항

 

위반건축물을 매매할 때도 주의해야 할 점이 많아요. 특히 구매를 고려 중이라면, 해당 건축물이 위반건축물로 지정된 이유와 이를 해결할 수 있는지 먼저 확인해야 해요.

 

위반 사항이 시정될 수 없는 경우, 구매 후에도 계속 이행강제금을 부담해야 하거든요. 그리고 위반건축물은 일반 건물보다 시장 가격이 낮게 형성되어 있어요.

 

 

하지만 매매 시 주의하지 않으면 그저 가격만 보고 덥석 구매하게 될 수도 있어요. 양성화가 가능한지 여부를 확인하지 않으면 큰 경제적 손해를 입을 수 있거든요.

 

특히 융자가 불가능한 건물이라면 매수 후 자금 운용에도 차질을 빚을 수 있어요. 그래서 매매 계약 전, 반드시 해당 건축물의 법적 지위를 확인하고, 양성화가 가능한지 여부를 철저히 검토해야 해요.

 

 

7. 양성화를 하지 않으면 발생하는 문제들

 

양성화를 하지 않으면 건축물 소유자가 겪는 불이익이 계속해서 누적돼요. 이행강제금이 계속 부과되면서 경제적 부담이 커지고, 나중에는 더 이상 감당할 수 없을 정도로 금액이 커질 수도 있어요.

 

그리고 위반건축물은 부동산 시장에서 거래가 어렵기 때문에, 매도도 쉽지 않아요. 결국 위반 상태를 그대로 방치하면 건물의 가치도 떨어지고, 임대 수익도 제한될 수 있어요.

 

 

게다가 위반건축물로 지정되면, 해당 건물에서 영업을 하거나 사업을 운영하는 것도 어려워져요. 시정명령을 이행하지 않으면 영업 허가가 취소될 수 있고, 최악의 경우 강제 철거도 당할 수 있어요.

 

이렇게 되면 건물 소유자가 입는 경제적, 법적 피해는 매우 커질 수밖에 없어요. 그래서 위반건축물로 지정된 상태를 오래 방치하는 것은 매우 위험한 선택이 될 수 있어요.

 

 

8. 위반건축물의 법적 책임과 소유자의 의무

 

위반건축물의 소유자는 해당 건축물에 대한 법적 책임을 져야 해요. 건축법을 위반한 상태로 건물을 소유하고 있으면, 이에 따른 법적 제재를 받게 되는 것이죠.

 

시정명령을 무시하면 이행강제금뿐만 아니라 강제 집행까지 당할 수 있어요. 그래서 위반건축물 소유자는 건물의 위반 사항을 빠르게 해결하는 것이 최우선 과제가 되어야 해요.

 

 

특히 위반건축물로 지정된 후에도 이를 방치하면, 매각이나 임대가 어려워질 뿐만 아니라 건물의 가치도 계속 떨어져요.

 

그래서 소유자는 지자체의 시정명령을 성실히 이행하고, 필요 시 양성화를 통해 건축물을 정상 상태로 복구해야 해요. 이렇게 해야만 법적 책임에서 벗어나고, 이행강제금 부담에서도 자유로워질 수 있어요.